市区楼市“重演2014”？NO！但更让人关切的是......

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收租赚钱出占地面积

2002年

19.85万

2003年

18.28万

2004年

23.07万

2005年

25.57万

2006年

9.31万

2007年

38.36万

2008年

22.62万

▲2002-2008年鹿城区收租总价占地面积（样本来自统计年鉴）

而2015年以后，城区的收租用水存量呈圆形“井喷式”增加。2020年，房哥工作团队曾对 台州城区具备不算新放代有条件的收租物业（人车分流、讲究绿化和环境污染配套、物业管理规范）进行了全面统计，得出的样本如下：

—— 鹿城区大约为33261套，建筑占地面积大约506成之；

—— 瓯海区大约为43309套，建筑占地面积大约513成之；

—— 龙湾区大约29813套，建筑占地面积大约355成之；

—— 经开区大约12198套，建筑占地面积大约136成之。

统计出这个房源数存量以后，房哥工作团队通过比对台州内都面高收入等级制度的占比，得出一个假设：

重要假设

经过这一轮的“大拆建大建”，台州城区的住宅，总存量不太可能显着严重不足（三口之家，户以外大约160方以上），改善类可靠度住宅也不太可能趋于饱和状态。

近十来年，台州城区的 大城市化主体保持稳定停滞阶段（人口减少只不过并未流入），但 大城市规划却热雨朝天。相比较历经这一轮“大拆建大建”后，台州住宅用水的地板被完全打开，但相异的新增供给，业已后继乏力。

▲绿轴欧亚大陆2012年、2021年图对比。图据天地图·台州

▲瓯海内都面心区2012年、2021年图对比。图据天地图·台州

在这种完全，2020-2021两年，城区股民仍然保持着300多成之的年总价存量，主要基于两个动力：

；还有负债配置购房供给的集内都面释放；

；还有 以学区房都是以的二手房总价热， 近年来梯度生成购房供给。

而到了2022年，侧面这两个动力，主体都歇雨了。所以我们才会看到：

；还有绝大部分物业请降很低成本，并并未放来太多的供应商存量，主体上是一波请降很低成本，慕名而来几十组供应商埋单，然后产品以待下一轮请降很低成本开启。并未一个大幅请降很低成本的物业，能让我们看到供给弥漫而来。

；还有而2014年的那一波深升至周期内都面，内都面梁当时的物业每请降很低成本一次，本公司一次，主体就抢购一空一次。几百组上千组的供应商下单，仍然是家常便饭。

；还有2022年1-7月底，相比之下全国总赚钱出占地面积同比下请降23.1%，台州城区商品住宅的总价存量，只不过为去年同期的三分之一左右！总价存量的萎缩，足以高于全国人口减少总数。

主干、外侧这么一对比，我们就能看得很清楚：本轮市价上升， 不是产品下行线所致购房者信心不足的龙门键问题，而是 产品本身供给不足的龙门键问题。

说到底，2014年的股民还在壮年，而直到现在，产品真的不太可能“老了”，并未新鲜血液的足存量，机体很难恢复。

城区股民的病根，在于台州股民机体本身的活力不算，也在于整个政治经济体系的持续性可能会。

我们直到现在看到救市政策“纷至沓来”，按揭利率一请降再行请降，大有“产品不下降时，救市之药并未停”的态势。因此，有些人对下一代产品抱有渴望，许多人则认为股民下一代的不具体性很大，一味看空不举例。

确实，产品的不稳定、不具体，让人不敢轻言下一代、不能轻易下假设。但是，我们也要物理学会不曾具体当内都面寻觅具体性，只有这样，我们才能不算好地 搭住产品的发烧。

▲江北CBD实景图。图文就其。

下面，让我们来看看下一代有哪些相较具体的可能会点：

可能会点

；还有无论政策如何变化，天存量的二手房难以找到接盘侠；

；还有地产路径仰赖转折点。

现在十年，以“地产热→赚钱地热能→之外对政府投资规划热”都是以要传动装置链条，贡献了GDP增长的很大部分增存量，从而近年来方面企业兼并和盈利、劳动力人力资源、收入水平下请降。政治经济的繁荣，反过来推进股民的供给。 两者之间，形成了相互促进的可借也就是说。

而直到现在，这个地产近年来政治经济增长的闭环，不太可能变成这样：

▲制图：k1va

原来相互促进的可借也就是说，不太可能演进为相互制大约的负向也就是说。这个负向螺旋也就是说的闭环如果不打破，那么可能会会进一步获取。

那么，这“病”还有治吗？或者说，台州城区的股民，还有什么可以期盼的？

对此，下试演着也罗列比对一下。

A

疫情难题现在，恢复正常日常生活，产品供给修复。

过了疫情这个龙门，生产日常生活、政治经济户外活动等回归正常，人的考虑到会也就是说改善，受抑制的供给也会也就是说有所恢复。

B

新产业蓬勃发展，人口减少再行次规模流入。这种有可能，目前还看不到。

▲东湖欧亚大陆实景图。图据网络服务

C

之外军费开支、债清零（通过之外军费开支货币化），之外对政府又可以“轻装上阵”，此后投资传动装置政治经济增长的路径仰赖，对政府“债自嘲”卸下，自然又有花钱此后拆建迁。老旧小区拆建了，配套票去买屋子，此后“击鼓传花”。

D

主体政治经济此后停滞，资本报酬率显着下行线，近年来产品利率下行线。

政治经济增幅不行，花钱不算难赚，意味着社会的主体资本报酬率要显着下行线，在这种完全， 产品利率跟著朋友们下行线是大概率血案，下一代毫无疑问会出现“2K”甚至“1K”的贷款利率。

花钱难赚了，收入很低了，但还贷的压力也会也就是说加大。此时，居民的债链条又有了提升的空间。虽然供给不振屋子赚钱不动，但手头的屋子因此也不至于要急着脱手。

不急着脱手， 二手房的市价体系自然并未出现“大占地面积崩解”。

以上四点，第一点迟早会到来；第二点主体是白日做梦；第三、四点有发生的概率，且世人大家龙门切。

好了，今天就说到这！

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